章蔚君（仲量联行中国区研究部经理）

过去的几十年里，人工智能（AI）在为家当赋能、推进社会变革等方面展现出了强大的发展潜力，尤其是去年由美国OpenAI公司研发的ChatGPT人工智能运用工具的涌现，则让这门“小众”的技能开始走向了大众。
以ChatGPT为代表的天生式人工智能技能在写作、绘画、编程和作曲等多个领域都展示出了强大的创作能力，这也使得企业领导者开始思考，人工智能究竟会给行业未来发展带来哪些机遇和威胁。

对付商业地产而言，人工智能对行业的洗礼已经拉开了帷幕。
在仲量联行2023年环球房地产技能调研中，投资者、开拓商和企业经营者，同等将人工智能和天生式人工智能列为未来3年对房地产行业最有影响力的技能之一。
然而，相较于其他类型的技能，受访者对付人工智能的认识却是最不敷的。
为了能帮助房地产企业从计策的角度核阅人工智能的可能性，我们将从人工智能对房地产行业的长期影响、人工智能家当发展的空间需求，以及人工智能在房地产行业的运用方向，这三个角度来剖析人工智能与房地产行业之间的关系。

图：人工智能技能的紧张方向

人工智能将会改变人们的生活、事情和娱乐办法，进而重塑房地产市场

人工智能被认为是一场具有广泛影响力的技能革命。
根据 OpenAI 的数据，大约 80% 的事情岗位都会受到人工智能的冲击，这一比例也引发了业内人士对房地产市场动荡的担忧。
实在这种担忧并非第一次涌现，早在1589年，英国女王伊丽莎白一世就曾因担忧机器针织机会造成针织工失落业，而谢绝向发明者付与专利。
如今，人们普遍认为正是机器针织机拉开了第一次工业革命的序幕，促进了经济的爆炸性增长和房地产市场的扩展。
当技能发展到同样的生产力水平可以由更少的人完成时，更多的人就会被开释去创造新的机会。
在高盛引用麻省理工学院经济学家大卫·奥特尔的一项研究表明，过去 80 年，美国超过 85% 的就业增长都是由技能创新所驱动的。
此外，微软首席实行官萨蒂亚·纳德拉表示，人工智能做事供应商正在故意识构建以人为本的创新方法，开拓能赞助人们事情的“副驾驶”产品，而非完备取代人类的“自动驾驶”产品，这意味着，人工智能将成为生产力的主要推动者。
根据预测，至2030年，生产效率的提升将带动环球 GDP 增长 14%。

纵不雅观房地产行业发展进程，技能改造每每会从地理区位、资产需求、产品类型、投资收益以及空间设计这五个维度对房地产市场造成一定的影响。
同样，人工智能对房地产市场的影响也已经开始显现。

·地理区位：人工智能企业和干系投资多环绕成熟的科技市场聚拢，未来增长估量将集中在人工智能人才聚拢的区域，即科创中央、大学及周边。

·资产需求：人工智能发展须要更多优质高效的数据中央、能源系统、通信网络等根本举动步伐的支持。

·产品类型：人工智能将推动实现真正意义上的智能建筑，并且未来将和网络通信系统一样成为建筑的标配。
此外，人工智能还将提升建筑可持续性表现，助力净零建筑的交付。

·投资收益：人工智能可以提升交易的速率，帮助交易双方更全面地理解标的和市场，促进环球范围内的投资；灵巧且轻量化的智能根本举动步伐还可以帮助业主和开拓商拓展“空间即做事”的商业模式，开辟新的盈利渠道。

·空间设计：人工智能将改变空间设计的办法，从用户体验的角度出发供应定制化程度更高的设计方案。

总体而言，人工智能应该是让人类变得更强，而非完备替代人类。
在如今房地产行业数字化转型的大背景下，通过利用人工智能剖析和利用数字革命中产生的大量数据，将足以产生重塑房地产未来的强大能力。

人工智能企业和配套根本举动步伐将推动不同类型市场的房地产需求

首先，人工智能生态系统将环绕科技中央持续扩展。

实在像OpenAI这样的根本模型开拓者，只是人工智能生态系统的冰山一角。
除此之外，半导体硬件制造、云打算平台、模型中央以及运用软件开拓等与人工智能干系的细分市场规模也在不断增长。
如果将预演习模型在垂直领域进行开拓和运用，估量还将呈现出更多新企业并带来新市场需求，商业地产也将迎来新机遇。

据统计，2022年环球范围内投资最多的人工智能重点领域是医疗康健，其次是数据管理、处理和云打算，以及金融科技。
此外，天生式人工智能的商用案例也蕴藏着巨大的机会，估量2023年市场规模将达到426亿美元，如果按照32%的复合年增长率（CAGR），估量到2026年，将达到981亿美元。
根据我们的研究，人工智能的发展很可能在短期内会增加行业对付房地产市场的需求。
估量到今年年底，仅在美国人工智能企业所占面积就将达到160万平方米。
从人工智能企业的空间需求类型来看，办公楼占55.8%，其次是工业园区、共享研发中央以及实验室。

在环球范围内，目前37%的人工智能企业位于美国，中国（10%）和英国（7%）紧随其后。
从区位上看，人工智能企业在空间聚拢上也有特定的偏好。
在美国，42%的人工智能公司集中在旧金山湾区，其次是波士顿、西雅图和纽约。
在中国，28%的人工智能企业位于北京，其次是广东、上海、浙江，江苏。
估量未来人工智能初创公司将连续集中在这些经济实力和科创能力都较为发达的地区。

图：环球人工智能企业分布舆图

来源：仲量联行研究部、PitchBook Data Inc.，2023年6月

仲量联行的研究表明，自2021年初以来，人工智能岗位招聘数量增加了250%，对人工智能人才的需求正在加速增长。
从长远来看，企业的空间需求将集中在人工智能人才聚拢的区域，即成熟的一级、二级科技中央、创新中央和大学。

其次，人工智能发展离不开大量资源和根本举动步伐的支持。

人工智能的演习和推理须要打算硬件、高速互联网络、供电举动步伐、云根本举动步伐和数据仓库等根本举动步伐的支持，尤其是天生式人工智能依赖于强大的算力和大量的资源，而这些根本举动步伐的安置同样须要大量的空间。
此外，人工智能技能运用的不断发展，也将推动电力供应、冷凝设备以及数据中央等需求的上升。
GPU和网络交流机的制造商和供应商也将得到发展，带来更多的空间需求。

根据仲量联行《2023年环球数据中央展望》，从2021年到2026年，环球托管数据中央市场规模估量将以11.3%的复合年增长率增长。
超大规模市场估量增长速率更快，复合年增长率约为20%。

图：环球紧张数据中央市场吸纳量和存量

来源：仲量联行《环球数据中央展望》

人工智能根本举动步伐在选址时，更看重能源价格和地皮本钱等成分。
具有竞争力的能源价格和相对宽松的能源政策，正在推动美国亚特兰大、中国中西部地区、马来西亚和泰国等较不发达市场开始发展。
据不雅观察，除了边缘数据中央为了靠近用户而环绕大城墟市合之外，大部分人工智能根本举动步伐在空间分布上较为分散。

人工智能对数据中央的设计，也提出了更高的标准哀求，须要适应不断变革的硬件需求，包括前辈的液冷设备等。
据干系媒体2022 年宣布，美国互联网公司Meta就停息了位于丹麦的数据中央培植事情，为的是能重新研究设计专门针对人工智能的新一代数据中央。

房地产科技发展为人工智能在房地产领域的运用奠定了坚实的根本

人工智能驱动的房地产科技企业受投资机构青睐。
拥抱技能创新已经成为了房地产行业的新气候。
在仲量联行2023年环球房地产技能调研中，超过 80% 的房地产租户、投资者和开拓商表示，他们操持在未来三年内增加在房地产科技领域的预算。
逐渐成熟的房地产科技生态系统，也正在推动这一趋势。
个中，人工智能在房地产科技领域的运用增长迅猛。
仲量联行研究显示，2022年环球人工智能驱动的房地产科技融资总额达到40亿美元，险些是2021年融资总额的两倍。
个中，风险投资（VC）是促进人工智能产品发展的紧张驱动力。
在所有采取人工智能技能的房地产科技企业中，超过70%的企业背后都有风险投资的支持，个中大约20%的企业处于非常早期的孵化器、天使投资或种子阶段，25%处于风险投资的早期，15%处于风险投资的后期。
总体而言，这个生态系统年轻且充满活力，大多数人工智能驱动的房地产科技企业正处于逐渐走向成熟的阶段。

图：环球人工智能驱动的房地产科技的投资额和交易数量

来源：仲量联行研究部, PitchBook Data, Inc.

图：环球人工智能驱动的房地产科技企业融资轮次统计

来源：仲量联行研究部, PitchBook Data, Inc.

注：300多家企业属于企业基金投资，因此无法统计融资轮次。

人工智能在房地产行业运用前景广阔且富有成效。
目前，科技的办理方案已经险些覆盖了房地产领域的各个方面，从投资管理、设计施工到举动步伐运营以及项目管理，房地产科技的发展为人工智能的运用奠定了坚实的根本。
在环球范围内，已有超过500家公司在为房地产领域供应人工智能技能做事，并且已经在提高效率和节省本钱方面取得了一定的成果，常见的运用案例包括：

·资产对标剖析中的文件分类和标准化处理

·基于物联网数据挖掘的自动化举动步伐管理

·投资组合管理的价格建模和预测

·卫星图像剖析用于资产评估和风险管理

·施工现场监控画面实时捕捉

·培植项目排期管理

·租赁和投资交易的智能推举匹配

图：人工智能在房地产行业中的紧张运用处景

如今，早期采取人工智能办理方案的企业已经开始得到回报。
英国头部的投资机构——皇家伦敦资产管理公司就在一栋11,600平方米的商业办公大楼中，采取了由仲量联行供应的AI赋能虚拟工程平台Hank，成功改进了大楼的暖通空调系统并提高了能源效率，投资回报率达到708%，节约了59%的能源，每年减少碳排放量高达 500 公吨。

AIGC将进一步推动房地产行业人机协同发展。
作为人工智能技能发展的一个新方向，AIGC采取深度学习技能，通过大量数据的学习和剖析，能够进行各种形式内容的创作。
AIGC的快速发展运用与大措辞模型技能的打破密不可分。
7月刚结束的天下人工智能大会上，就集中展示了国内外的30余款大模型，这些模型为各行各业创新发展供应了多元化的技能支持。

目前，AIGC在房地产领域的运用仍处于早期阶段，但其在促进人机协同方面的上风正在方案设计、租赁营销、项目管理等环节开始显现，这紧张得益于AIGC三个强大的能力：

·自然措辞处理和理解：AIGC能够跨不同数据类型（文本、语音、图像）进行交互，并能处理不同语种的内容，包括编程措辞。
同时，AIGC还能够实现人机之间的自然措辞交互，为用户供应个性化的做事和支持。

·自动化和智能化：AIGC不仅可以自动化部分重复、低代价的任务，使人们能够将更多韶光和精力投入到创造性和计策性的事情中。
此外，基于智能化的算法和模型，AIGC还可以帮助人们更好地理解和剖析繁芜的问题，供应有代价的洞察和决策支持。

·创意内容天生：AIGC在文本、图像、音乐等内容天生方面展现出一定的创造力，为创意、设计和艺术等领域带来的新的可能性，提高了创新的速率和效率，也帮助个体更好地开拓自己的想象和创造力。

AIGC在助力房地产企业数字化转型方面同样发挥着非常主要的浸染，其运用落地将有望显著提升房地产行业的生产效率、项目管理水平和用户体验。

·提高生产效率：基于AIGC开拓的生产力工具通过剖析大量数据和市场信息，可以快速天生各种设计方案、图表、报告和文案等，从而减少人工处理的韶光和事情量，并在项目决策过程中提高实行效率。

·优化项目管理：AIGC在地产项目管理方面的运用处景包括了自动天生项目操持、进度安排和任务分配等管理文档；通过自动审查条约文件，检测风险、合规性等问题；实时监测项目进展情形，自动供应项目仪表盘和报告，让管理者清晰地理解项目的状态、进展和绩效；以及为项目干系职员供应个性化培训和辅导。

·改进做事体验：在市场营销场景中，领悟了AIGC技能的智能客服、数字人等能够通过剖析用户的偏好和需求，自动天生符合其哀求的房源推举或投资建议。
此外，AIGC还可以自动天生虚拟导览、***先容等多媒体内容，为用户供应更直不雅观、全面的房地产体验。

图：AIGC在房地产企业数字化转型中的运用方向

随着MaaS（模型即做事）商业模式以及Plugin插件工具的兴起，AI企业将有机会供应更高效、高品质、低本钱的办理方案，从而促进AIGC技能在房地产行业内更快地落地运用。

立即行动：制订人工智能计策并谨严应对潜在风险

关于人工智能，许多方面仍存在相称大的不愿定性，例如人工智能未来的影响力、其能力的边界以及与特定行业的领悟发展等。
对付房地产投资者、开拓商和租户而言，节制人工智能发展的最新动态，从计策的角度去思考如何利用人工智能实现商业目标，并同时兼顾社会任务与道德是至关主要的。

随着对付人工智能的监管系统不断完善，企业也须要与时俱进，尤其对以下三类新修订的法规保持当心：

·有关数据质量、知识产权、隐私和数据安全的市场标准和协议

·减轻社会风险的法规，例如保护劳动力市场免受冲击的方法，或者自动驾驶汽车的安全标准等

·环境法，紧张针对因数字经济发展而产生的碳排放

企业和机构在考虑未来提高的方向时，须要考虑几个关键性的问题：

·人工智能的发展对现有（或新兴）资产类别的投资以及选址会产生若何的影响？

·目前须要提前准备和实验哪些现有的或远期的人工智能运用？

·潜在的商业和社会风险有哪些？

总之，在理解人工智能对业务可能产生影响的根本上，再开展测试事情并制订履行计策，将可以有效帮助企业再利用人工智能的过程中降落未知风险，从而发挥出人工智能的最大潜力。

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