最近一次有时的机会，艳姐和蓝光发展副总裁张胜利喝了杯下午茶，同行之间的下午茶总希望一杯茶可以接管宇宙精华。

对付这位曾在龙湖、绿城、融创等有名房企任职，曾缔造了融创的高端产品系的产品总，我们不断提出当下用户在对产品需求、设计、定位等方面的变革。

创造张胜利不仅仅懂产品，也很懂运营。
毕竟曾经担当过区域总裁，是一名综合型的管理者。
目前也在蓝光发展分管产品和本钱职能。

于是，我们也借着这样一个契机，准备在今年下半年开始，重磅策划产品总高端专访栏目——《对话产品总》，将约见行业最顶尖的产品大咖，一起聊聊产品那些事。

由于是疫情缓解后的首次和产品总发言，以是这次访紧张环绕着疫情后出身的新需求而展开，有的需求点被新增放大，而有的户型却变得没人要？以下内容为部分精华内容：

1 重新思考住宅的设计逻辑

疫情之后，很多地产人都会从客户需求的角度出发，重新思考住宅的设计逻辑。

首先是客户最根本的需求——物理层面的需求：我们日常能够接管到的阳光、空气、水、这些自然环境成分，这是客户最根本的生理需求。

这也是我们日常所说的马斯洛需求理论中的生理需求。

马斯洛需求理论

某房企曾对客户进行调查显示，希望有南北通透、透风好户型的人高达63%。

某房企对客户进行的调查结果

说实话，我们过去选户型，也一贯将南北通透采光好作为紧张标准，只是由于这次疫情，这个需求被放大了。

下面这个户型就拥有较好的对流利风效果，多面采光杀菌不留去世角。

如果一个户型采光和透风差，暗室多，乃至会涌现湿润发霉，在这样的屋子里生活，自然住得不舒畅，首先就会被客户淘汰。

北向无采光的较差户型

2 新需求下户型功能场景的多变性

经由长达2-3个月的窝家生活，客户对空间需求产生了变革，更关注康健层面的需求，在户型中希望能够有供应活动、运动的第三空间。

比如下面这个某房企的户型，对阳台的尺度重新进行了方案和设计，不断迭代，终极看到的舒适型户型，阳台尺度大到可以放置1.8米宽的双人床，平时健身或者瑜伽，在阳台上绰绰有余，不会再有之前的拥挤感。

某房企第三空间的打造（素材由蓝光供应）

艳姐乃至看到在一些小户型中，也利用了阳台和客厅空间，客户可进行有氧运动或哑铃等大略东西运动。

室内跑步区

还有部分房企乃至设置了可变空间，书房的空间可以用作家庭健身房；

某户型运动空间的设置(素材由蓝光供应）

单就拿室内有第三空间来说，市情上的很多户型就已经被淘汰出局了。

当然，最高层次的户型，便是能实现生活场景的可变性，这里引入一个观点，动态户型，指的便是户型的设计能够适应各种生活场景，给人一种超级变变变的动态感。

我们以前买屋子的一个固有的不雅观念，买了3房，顶多后来有一个全生命周期，但你会创造实在它是静态的户型，无法对户型做出什么改动。

由于这次疫情，户型的想象力被彻底引发出来了。

比如很多人进门时的归家动线，轻微讲究点的可能会设置外玄关和内玄关，然后在内玄关处摆放鞋子，完成拖鞋换鞋的动作后直接进入厨房和餐厅用饭。

但是这次疫情中，某户型在内玄关进入家庭处添加了分外的防护门，同时在内玄关处增设洗手池。

对付业主而言，归家即可洗濯消毒，直接把细菌阻挡在了门外。

图片由蓝光供应

由于在内玄关处有了防护门的存在，实在就相称于可以封锁部分居住空间，如果是处于防疫隔离模式，则家庭空间将变成紧张的居家区域和一个完备单独的一卫一居室，家庭成员互不影响。

素材由蓝光供应

疫情总会过去，但我们创造客户对物质空间和精神空间要有分隔的需求越来越兴旺，便是同一个功能属性空间里，能够区隔出不同家庭成员的空间。

比如过去书房是父母写字或者孩子做作业用的，但如果两者想要同时利用会有冲突；

还有一个大家都碰到过，早上一家人抢卫生间，但是只有一个马桶；

那有什么办理方案？

书房可以区隔做隔断，衣帽间可以男女各一个。

两个书房设置

乃至可以打造1.5倍的卫生间，便是一个卫生间可以有两个马桶。

某改造户型中卫生间设置两个马桶

说实话，目前在市情上，基本很少能看到能够实现动态户型的产品，如果要知足这些高层次的需求，估计很多产品都要推倒重来了。

3 90后须要社交＆兴趣空间

还有一点大家这几年可能感想熏染到了，买房的90后越来越多了。

统计显示，如今一线城市的购房东力军是90后。

90后的客户和70、80后完备不一样，会改变未来全体产品逻辑。

他们不知道自己到底要什么样的产品，也不能说得很清楚，但当房企理解了90后的需求后，就能做出他们想要的产品。

90后有一个共性，对付社交和兴趣空间有着自己的需求。

比如现在的90后很多都喜好玩抖音、玩自拍，要做网红，以是现在很多90后都喜好带边厅的屋子。

这种边厅有超大揽景视角，室内采光充足，这是一个会客的极佳取景区域，无论是自摄影样待客，都面子十足。

很多90后都喜好有偏厅的屋子。

比如，下面这个户型可以布局成茶肆，假日亲朋小聚时；又或者做成偏厅，作为临时接待客人的空间或者抖音直播间。

上述这些新观点对付很多人来说有点陌生，由于90后的需求一贯在变，未来的创新一定会层出不穷，本日的创新便是“来日诰日”的标化，本日的创新便是半年后的标化。

创新不是为了创新而创新，而是为了下一步的标化。

创新的实质不是房企创造了需求，而是原来有的需求，房企去挖掘或者引领。

4 对科技住宅的需求越来越普遍

这几年科技住宅蔚然成风，智能科技元素成为很多项目的卖点。

比如某房企的魔镜系统中，物业做事、医疗通道、康健监测、社区安防等多渠道资源，都能在这里得到掌控。

它供应的不是对某一个智能家居设备的掌握，而是生活居住便利需求以及康健需求等多方面的做事内容。

某房企魔镜系统

某房企还开拓出了具备人机良好交互能力的家用智能语音系统，不用动手，只须要主人一句话，就可以完成险些所有的室内灯光、空调、窗帘、背景音乐的无打仗掌握。

某房企智能语音系统

随着科技的发展以及5G的浪潮即将袭来，客户对付住宅的科技需求会越来越兴旺，对付房企来说，提出了提升科技研发能力的新课题。

当然，科技住宅这几年不断迭代进化，适应各种不同人群的需求，像高端人群会更加看重个人隐私，以是现在很多科技住宅会更看重对付高端人群隐私的保护。

5 后端做事成为产品主要的代价支撑

未来客户买房不单单是看重地段的选择、户型的好坏，屋子的后端做事会越来越主要。

比如美国的豪宅，会在买房时给业主配备专业的管家团队，每个管家都有自己的专长，为业主供应家庭理财、教诲顾问等做事。

经由这次疫情，越来越多的人看到了后端做事的主要性，既表示在小区的硬件配置，也表示在软性的做事上。

某房企从业主进入小区开始，就设置了无打仗智能管理：从人行入口处、车行入口处、特定职员人脸识别追踪、无打仗入户等，做到社区及楼栋的大门能够通过人脸识别，自动高效开门。

同时社区正试点通过红外体温检测的办法，无打仗的打消每一个可能存在的危险成分：一方面使得业主便捷出行，另一方面让业主更加安心。

以上素材由蓝光供应

大家可以想想，还有谁会进入小区？那便是快递和外卖了，某些房企也有自己的办理方案。

比如某房企守护小区安全的智能鹰眼系统，通过指定摄像头，实时记录外来职员在小区内的行动轨迹，并在物业管理平台中呈现，外开职员在小区内的所有路线都是被监控的，如果进入到非指定区域或是有意外，系统就将直接联线物业做出干系戒备。

以上素材由蓝光供应

这个别系通过智能化管理，最大化的保障了业主的安全。

艳姐乃至还看到某房企在社区中的任何角落都安上了智能摄像头，构建了小区的天网——聪慧关怀系统。

如果是儿童，陌生人打仗会有警示，危险区域进入也会有预警。

聪慧呵护儿童，实时关注儿童动态

如果是老人，人工智能会推算出非常行为，比如三天没涌现，比如在隐形区域跌倒，会主动追踪，并及时提醒。

聪慧敬老关怀系统

目前在全国，有这样黑科技配置的小区，用手指头都能数得过来。

在疫情期间，人们通过隔离的办法保护自身、阻隔疫情,这也同时意味着一些生活上的不便利，这也对物业做事提出了极高的哀求。

以是我们看到一些房企的物业设立了自己的蔬菜基地和生鲜供应链，担保业主的日常采购需求。

又或者是一些年轻人就喜好宅在寝室里，那么就须要那种类似星级酒店的做事，类似送饭送菜上门等全天候的管家做事，这方面的需求也越来越凸显。

6 一个好产品的出身

上述所有的变革，都是环绕着一个课题——打造好产品。

一个产品的成功，都是各种成分协力形成的结果，个中比较主要的条件是项目的成功。

一个项目成功的核心是天时、地利、人和。

天时指的是项目本身是对的，拿对地了，客群也是对的，城市发展方向也是对的。

地利指的是周边地铁、市政配套、学校等完好。

人和则是产品本该当将地块上产生的代价通报给得当的客户，然后有得当的客户去选择，如果在荒郊野岭搞了一个很好的豪宅，再怎么宣扬客户也不会认可、不买单。

很多人认为产品便是设计，设计是对宏不雅观的政策、地皮全体代价的一个理解和挖掘，以及对客群的剖析。

做比拟做好更主要，由于各种宏不雅观条件和微不雅观条件的变革很多，做对是定位的做对，定位做对的情形下，设计匹配定位，并且有亮点和加分。

产品是去世的，人们买一个屋子也便是买一个生活，以是做事性、功能性地东西，会把它变成场景，变成活的，这便是一个好产品。

主编：张艳

责编：doug、ameng

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